Leigetakar ombestemmer seg og vil ikkje flytte inn likevel - kva då?

Artikkel av advokat Anne Stine Hovland publisert i Sogn Avis 04.09.2021

Advokat Anne Stine Hovland.

Eit nytt skuleår er i gang, og mange nye leigeforhold er inngått, gjerne i løpet av nokre hektiske sommarmånadar.

Kva skjer om ein har inngått ein avtale, men planane forandrar seg? Kanskje har leigetakar kome inn på eit anna studie ein annan plass i landet? Kanskje ønskjer utleigar å leige ut til nokon andre, eller ikkje leige ut i det heile? Det kan vera mange grunnar til at ting endrar seg.

Det klare rettslege utgangspunktet er at ein leigeavtale er bindande for begge partar. Det vil normalt ikkje vera nokon angrerett, verken for utleigar og leigetakar, når avtale fyrst er inngått.

Ansvaret for den som ønskjer å trekkje seg frå avtalen, vil vera avhengig av kva partane har avtalt i høve oppseiing av avtalen. Føremålet med ei oppseiingstid er nettopp at partane skal ha tid til å områ seg. For utleigar vil dette innebere at ein får ei viss tid til å skaffe nye leigetakarar og unngå økonomisk tap, medan det for leigetakar er eit vern mot å plutseleg stå utan husrom.

Kva reglar som gjeld i høve oppseiing, vil vanlegvis vera regulert i husleigeavtalen. Det er mange standardavtalar på nettet som ofte vert brukt, bl.a. Huseiernes Landsforbund (HL) og Forbrukarrådet sine kontraktar. Slike standardavtalar gjev moglegheit for ulike løysingar, og det er difor viktig at ein er merksam på kva som er avtalt i det konkrete forholdet. Ein må med andre ord lese avtalen nøye!

Vidare gjev husleigelova reglar om oppseiing av leigeforhold. Desse reglane vil gjelde dersom avtalen ikkje regulerer forhold knytt til oppseiing, men det er også viktig å vera klar over at lova set visse grenser for handlingsrommet partane har i ein avtale. Leigetakar har gjennomgåande eit sterkt vern mot oppseiing frå utleigar, og det er difor fleire reglar som ikkje kan fråvikast til ugunst for leigetakar.

Mange standardkontraktar legg opp til ein tre månadars frist for oppseiing, og dette er også lova sin hovudregel. Etter lova går fristen ut ved utløpet av ein kalendermånad. Dette betyr at dersom ein leigetakar eller ein utleigar seier opp avtalen den 10. august, så vert leigeforholdet avslutta 30. november og ikkje 10. november. Denne regelen kan likevel fråvikast ved avtale, og partane kan bli einige om at oppseiinga går frå dato til dato.

Når det gjeld sjølve oppseiingsvarselet, er det ulike reglar for leigetakar og utleigar. Etter lova er det ingen formkrav til leigetakar si oppseiing, denne kan vera både munnleg og skriftleg, og ein treng ikkje gje nokon grunn for at ein ønskjer å flytte. Det vert likevel anbefalt at leigetakar seier opp skriftleg, t.d. ved ein e-post, slik at tidspunktet for oppseiinga kan dokumenterast.

For utleigar er dette annleis. Det er strenge formkrav til oppseiing frå utleigar, og reglane kan ikkje fråvikast til ugunst for leigetakar ved avtale mellom partane. Ei oppseiing frå utleigar må både vera skriftleg og grunngjeven. I tillegg er det eit krav at utleigar opplyser til leigetakar at han kan protestere skriftleg på oppseiinga innan ein månad etter at oppseiinga er mottatt. Vidare skal leigetakar opplysast om at dersom han ikkje protesterer innan fristen, så tapar vedkomande retten til å hevde at oppseiinga var i strid med lova. Ei oppseiing som ikkje oppfylle alle desse krava, vil vera ugyldig, og leigetakar treng ikkje innrette seg etter den.

Kravet om grunngjeving for utleigar si oppseiing er noko mange ikkje er klar over. Det er altså ikkje fritt fram for utleigar å avslutte eit leigeforhold, og avtalen kan berre seiast opp dersom det ligg føre ein sakleg grunn. Kva som vert rekna som saklege grunnar er eksemplifisert i lova med følgjande tilfelle:

• Utleigar eller noko i utleigar sin husstand skal bruke husrommet sjølv. (Utleige til andre enn t.d. eigne barn som bur heime, er vanlegvis ikkje ein sakleg grunn.)

• Bustaden skal rivast eller byggjast om, og dette fører til at bustaden ikkje kan brukast. (Oppussing vil normalt ikkje vera ein god nok grunn.)

• Leigetakar mislegheld avtalen

Som følgje av at det er strenge krav til oppseiing frå utleigar si side, er det vårt råd at ein nyttar ein standardisert mal for oppseiing når eit leigeforhold skal seiast opp, slik at ein sikrar at oppseiinga oppfyller alle krava som lova set.

Oppseiingsreglane vil altså regulere når ein part kan avslutte leigeforholdet, og kva som er partane sitt ansvar. Sjølv om det er viktig å vita kva rettar og plikter ein har i ein slik situasjon, vil det vera vel så viktig å få i stand ein god dialog med den andre parten for å hindre at det utviklar seg til ei konflikt. Ein god dialog kan ofte bidra til at ein kjem fram til mellomløysingar, som begge partar er fornøgd med.