Unngå at bustaddraumen blir eit mareritt
Tenk deg at du har vore gjennom tidenes bodrunde. Du står med lån til opp under øyrene, men endeleg er draumebustaden din. Etter innflytting viser det seg likevel at bustaden ikkje var så feilfri som du først trudde. Reparasjonskostnadane blir store – men kven har ansvaret for skjulte feil og manglar?
Frå 1. januar 2022 blei avhendingslova endra for å gjere bustadkjøp tryggare. Den viktigaste endringa var at bustaden ikkje lenger kunne seljast med såkalla «som den er»-atterhald. Dette inneber at risikoen for skjulte feil og manglar i større grad er lagt på seljar. I tillegg kom det krav om grundigare tilstandsrapportar som skulle sikre at kjøparen fekk eit forsvarleg informasjonsgrunnlag før bustadkjøp. Det blei samtidig bestemt at kjøpar skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument.
Oppsummert inneber dette at du vanlegvis ikkje kan klage på feil som er omtala på ein tydeleg måte i salsdokumentasjonen. Du må difor sørgje for å sette deg nøye inn i både tilstandsrapport, eigenerklæringsskjema, salsoppgåve og anna dokumentasjon før du legg inn bod. Dersom det er informasjon som du ikkje forstår, bør du kontakte seljar eller meklar for å klårgjere det som er utydeleg.
For feil som ikkje er nemnd i salsdokumentasjonen, kan det bli vanskelegare å avgjere kven som skal bere ansvaret. I slike tilfelle slår lova fast at eigedomen har ein mangel dersom den ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente. I vurderinga skal det mellom anna leggjast vekt på eigedomens type, alder og synlege tilstand. Det er viktig å vere klår over at det ikkje er den enkelte kjøpar sin subjektive forventning som er avgjerande, men kva ein vanleg kjøpar med gjennomsnittleg fagkunnskap og erfaring burde skjønne.
I vurderinga vil bustaden sin alder vere eit viktig utgangspunkt. Kjøparen av ein brukt bustad kan ikkje forvente at den skal vere i perfekt stand, og må i mange tilfelle finne seg i nokså store feil. Eit moment som ofte blir tillagt vekt i rettspraksis, er om den aktuelle bygningsdelen sin forventa levetid er passert. Oppstår det lekkasje på eit bad der membranen sin levetid er overskride med 10 år, vil kjøparen normalt måtte forvente at det kan vere fuktskadar på badet. På same måte må kjøparen av ein 50 år gamal eigedom rekne med at til dømes taket og dreneringa på eit tidspunkt må utbetrast.
Bustaden sin alder er likevel ikkje åleine avgjerande for kva kjøparen kunne forvente. I tilfelle der ein gamal bustad er godt vedlikehalde og står fram som meir eller mindre ny, kan kjøparen stille høgare krav. På same måte vil kjøparen kunne forvente meir dersom bustaden under marknadsføringa er omtala som «totalrenovert» eller «så god som ny».
I vurderinga vil også prisen kunne få ei viss betydning. Dersom prisen er satt veldig lågt, vil det gje eit signal om at kjøparen ikkje kan stille høge krav til eigedomen.
Om du har funne draumebustaden og vurderer å legge inn bod, må du først og fremst sørge for å lese all dokumentasjon nøye. Du bør sjå nøye på risikoopplysningar og fastsett tilstandsgrad, då dette kan indikere kva du må forvente av framtidig vedlikehald eller reparasjonar. Dersom du vurderer å kjøpe ein eldre bustad, må du vere forberedt på at det generelt er ein større risiko for feil. Dette gjeld uavhengig av vedlikehald. Ved kjøp av ein nyare bustadeigedom, vil derimot seljaren i større grad måtte bere ansvaret for eventuelle skjulte feil og manglar.
Dersom du finn manglar ved bustaden på visning eller opplyst i salsdokumenta, som du meiner det er rimeleg at seljar tek ansvar for å fikse før overtaking, er det mogeleg å ta eit atterhald om dette når du legg inn bod. Dersom ingen andre er villig til å kjøpe bustaden utan å ta atterhald, kan dette bidra til at seljar aksepterer ansvar for å rette opp kjente manglar. Etter at bod utan atterhald er gitt og akseptert av seljar, kan du derimot ikkje halde seljar ansvarleg for feil som er omtala på ein klår måte i salsprosessen.
Lykke til med bustadjakta!
Denne artikkelen stod på trykk i Sogn Avis 17.11.24
Reidun Sæle Kongsvik er leiar for faggruppe fast eigedom. Kongsvik bistår innanfor fast eigedom, tingsrett, konkurs- og dødsbubehandling samt på tvers av firmaet sine forretningsområder.
Treng du bistand eller ynskjer du rådgjeving?
